Jak wygląda zakup gruntów i jak ugryźć tę sprawę od strony finansowej?
Jak wygląda zakup gruntów i jak ugryźć tę sprawę od strony finansowej?
Wielkimi krokami nadchodzi wiosna, czyli doskonały czas na kupno działki pod budowę domu. Inwestycja w ziemię wiosną to szczególnie świetna decyzja, a jej kluczowe aspekty objaśniają nasi Eksperci.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki i dlaczego wiosna sprzyja trafnej decyzji?
Jak radzi nasza Ekspert do spraw nieruchomości Dorota Pruszyńska: „Moje wieloletnie doświadczenie w pracy pośrednika wskazuje, że najlepszą porą roku na zakup działki pod budowę domu jest wczesna wiosna. Wiosną dni są coraz dłuższe i cieplejsze. Można więc wyruszyć w teren, by dobrze przyjrzeć się wymarzonej działce. W tym okresie ziemia rozmarza – widzimy więc jakie problemy mogą nas spotkać po zakupie: czy na działce nie stoi woda, czy nie robi się błoto albo jak wygląda droga dojazdowa. Nie chcemy takich niespodzianek, a moglibyśmy je przeoczyć zwlekając lub decydując się na zakup zbyt wcześnie.
Co sprawdzić przed kupnem działki?
Przede wszystkim ważna będzie lokalizacja, sąsiedztwo i powierzchnia. Zwróćmy uwagę także na jej kształt i usytuowanie względem kierunków świata, aby zawczasu wiedzieć jakie ograniczenia mogą nas czekać przy próbie zorientowania domu w konkretną stronę. Koniecznie zapytajmy także o uzbrojenie działki w media – ścieki, wodę, prąd i gaz. Dowiedzmy się czy droga dojazdowa do działki jest prywatna czy gminna. Co także istotne, dopytajmy czy jest plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.
Luty i marzec to także miesiące, w których bardziej niż w maju czy w czerwcu możemy liczyć na tanie działki na sprzedaż. Czemu? Bo po zimie dopiero rozpoczyna się sezon sprzedaży, a więc nie ma jeszcze tak dużego zainteresowania jak latem, kiedy ludzie najliczniej kupują działki – najczęściej kierując się emocjami oraz widokiem pięknie dojrzałych traw, kwiatów i drzew”.
Czy warto wziąć kredyt na działkę budowlaną?
Nasi Eksperci kredytowi Artur Alferowicz i Piotr Łapiński radzą: „Nieruchomość gruntowa to doskonała inwestycja, ponieważ z czasem nie straci na wartości, a jedynie może na niej zyskać. Dodatkowo może ona stanowić wkład własny w budowę domu, który musimy wykazać, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny.
Ziemia najczęściej jest kupowana za gotówkę, dziedziczona lub darowana. Jeśli naszym wyborem jest zakup działki budowlanej, najlepiej przeznaczyć na niego własne środki. Nie mając wystarczająco gotówki, wciąż mamy opcję wziąć kredyt na zakup działki, ponieważ nie jest ograniczeniem jeśli chodzi o kredyt na dom.
Pamiętajmy, że budowa domu od podstaw na zakupionej ziemi to długotrwały proces. Jak więc najlepiej zaplanować zakup działki i budowę? Kupno działki wczesną wiosną zapewni zapas czasu na dopełnienie licznych formalności i rozpoczęcie budowy następną wiosną. To natomiast pozwoli wybudować stan surowy zamknięty przed zimą, podczas której dom osiądzie i zaschną zaprawy. Kolejną wiosną będziemy mogli wykończyć dom i wreszcie w nim zamieszkać!
Czy możemy refinansować kredyt na działkę biorąc kredyt hipoteczny w innym banku?
Planując budowę domu dopiero w przyszłości, na przykład za 5 lat od zakupu ziemi z kredytem, możemy z kolei ubiegać się o refinansowanie wkładu własnego. Polega ono na uwzględnieniu wartości działki w całej inwestycji i przeniesieniu pozostałej do spłacenia kwoty pierwszego kredytu, do kredytu hipotecznego jako nowy cel. Gwarantuje to zwiększony wkład własny, dzięki czemu łatwiej spełnimy warunki kredytu hipotecznego i obniży to tym samym jego koszt.
Kredyt hipoteczny – warunki, które musimy spełnić, by móc się o niego ubiegać.
Aby móc wnioskować o kredyt hipoteczny, potrzebujemy mieć wcześniej wydane warunki zabudowy. Określają one m.in. położenie budynku względem granic działki, maksymalny procent zabudowy, kąt nachylenia dachu, wysokość pięter i inne parametry. Jeśli działka ich nie ma, uzyskamy je w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego. Potrzebujemy także rozplanowania inwestycji, wizualizacji i projektu zaadaptowanego pod konkretną działkę, w czym niezbędna będzie pomoc geodety i architekta. Wtedy możemy ubiegać się o uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, które na podstawie projektu uzyskamy w Wydziale Architektury Urzędu Miasta lub w Starostwie Powiatowym. Następnie musimy pozyskać podwykonawców oraz kierownika budowy. Dopiero mając rozpoczęty dziennik budowy możemy wnioskować o kredyt. Jeśli chodzi o same oferty, polecamy te z wartością 80% wskaźnika LTV, czyli takie, w których udział kredytu w spłacie nieruchomości wynosi właśnie 80%.
Przygotowaliśmy dla Was także specjalny graf: budowa domu krok po kroku – od zakupu działki, przez otrzymanie kredytu hipotecznego, aż po finalny budynek.
Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?
Zakup ziemi rolniczej i następne „odrolnienie działki” jest jedną z opcji, jeżeli chcemy wybudować własny dom na działce. Może to jednak wiązać się z dodatkowymi kosztami, a także musimy uszanować postanowienia ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ziemia o klasie 1, 2 i 3 z pewnością nie zostanie dopuszczona do przekształcenia, ponieważ powinna być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Jeżeli jednak ziemia ma klasę 4 lub wyższą oraz powierzchnię większą niż 3000 metrów kwadratowych, możemy udać się ze specjalnym wnioskiem o przekształcenie działki rolnej na budowlaną do oddziału terenowego KOWR. Pamiętajmy jednak, że po nowelizacji ustawy o obrocie ziemią rolną, działki powyżej 1 hektara mają ograniczone możliwości kredytowania (hipoteka nie może przekraczać wartości działki)”. Podsumowując, nie będzie lepszego czasu na zakup ziemi pod budowę domu, niż wczesna wiosna. Teraz nie pozostaje nic innego, jak wyruszyć na poszukiwania, uzbrojeni w kluczową wiedzę odnośnie procesu zakupu ziemi i uzyskania korzystnego finansowania. Nasi Eksperci służą pomocą w każdym momencie!