Mieszkanie na start: Nowa szansa dla młodych i rodzin oraz wyzwania dla rynku nieruchomości

W odpowiedzi na ciągłe zapotrzebowanie na dostępne mieszkalnictwo, polski rząd wprowadza program „Mieszkanie na start”, mający na celu wsparcie młodych Polaków w zakupie ich pierwszych mieszkań. Program ten jest bezpośrednim następcą zakończonego z dużym powodzeniem programu Bezpieczny Kredyt 2% (BK2), który również miał na celu ułatwić obywatelom w zdobyciu własnych czterech kątów. Nowe przepisy mieszkaniowe, które wejdą w życie, mają nie tylko kontynuować dobrą passę swojego poprzednika, ale także wprowadzić szereg ulepszeń mających jeszcze lepiej dostosować program do dynamicznie zmieniających się warunków rynkowych i demograficznych. „Mieszkanie na start” ma na celu wspieranie Polaków w zakupie ich pierwszego domu czy mieszkania. Jego głównym założeniem jest umożliwienie młodym, ale i rodzinom z dziećmi, nabywanie nieruchomości na preferencyjnych warunkach.

1. Kto może skorzystać z programu #naStart?

Program „Mieszkanie na start” został zaprojektowany tak, aby wspierać różne grupy społeczne w zakupie pierwszego mieszkania, koncentrując się na młodych osobach, rodzinach z dziećmi oraz tych, którzy do tej pory nie mieli możliwości posiadania własnego lokum. Rozpatrzenie kwalifikacji do programu #naStart rozpoczyna się od spełnienia określonych kryteriów wiekowych i rodzinnych, a także wymagań dotyczących dotychczas posiadanych nieruchomości.

Kryteria wiekowe i rodzinne

• Single: Program jest dostępny dla osób młodych, które nie przekroczyły 35. roku życia.
• Rodziny z dziećmi: W przypadku rodzin z dziećmi nie ma ustalonego górnego limitu wieku, ale również para ma zniesiony limit. Oznacza to, że każda rodzina z przynajmniej jednym dzieckiem, niezależnie od wieku rodziców, może starać się o wsparcie w ramach tego programu. Dodatkowo, rodziny z trójką lub większą liczbą dzieci mogą ubiegać się o dodatkowe preferencje –  kredyt na drugą nieruchomość.

Wymagania dotyczące dotychczas posiadanych nieruchomości

• Brak własności mieszkania lub domu: Aby zakwalifikować się do programu, kandydaci nie mogą być właścicielami mieszkania czy domu jednorodzinnego. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest posiadanie udziału (nie większego niż 50%) w mieszkaniu lub domu, nabytego na drodze dziedziczenia lub darowizny.
• Pierwsza nieruchomość: Program #naStart jest skierowany do osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Oznacza to, że osoby, które wcześniej posiadały jakąkolwiek formę nieruchomości i zbyły ją, nie kwalifikują się do otrzymania wsparcia, chyba że nieruchomość ta została nabyta i zbyta w szczególnych okolicznościach, jak darowizna dla osoby spoza gospodarstwa domowego.
• Kredyt z dopłatami obejmuje spłatę na co najmniej 15 lat, z pierwszymi 10 latami na preferencyjnych warunkach i stałym oprocentowaniem. Rodziny z dziećmi otrzymają dodatkowe wsparcie w ramach dopłat, zwiększając swoją zdolność kredytową.
• Program ma umożliwiać składanie wniosków o kredyty z dopłatami do końca 2027 roku.

Projekt wprowadza dwie formy wsparcia kredytowego, umożliwiając realizację marzenia o własnym domu:

• Kredyt hipoteczny – dedykowany finansowaniu budowy domu jednorodzinnego, jego wykończenia, zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem, inwestycji w ramach kooperatywy mieszkaniowej, a także nabycia spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu. Znaczącym jest wyłączenie z finansowania nabycia prawa poprzez cesję umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej.
• Kredyt konsumencki – nowość w ofercie wsparcia, skierowana na pokrycie wydatków związanych z wkładem mieszkaniowym lub kosztami partycypacji. Jest to znacząca zmiana w porównaniu do dotychczasowych rozwiązań, takich jak „Bezpieczny kredyt 2 procent”, zapewniając dodatkowe opcje finansowania dla osób dążących do uzyskania własnego mieszkania.

2. Limity i wyzwania programu #naStart

Program „Mieszkanie na start” ma na celu wspieranie rodzin oraz osób indywidualnych w zakupie pierwszego mieszkania. Jednak, jak każda duża inicjatywa, niesie ze sobą pewne ograniczenia oraz wyzwania, które mogą wpłynąć na rynek mieszkaniowy oraz na efektywność samego programu. Wprowadzone limity wniosków kwartalnych oraz potencjalne ryzyka dla rynku mieszkaniowego są kluczowymi aspektami, które wymagają dogłębnej analizy.

Wprowadzenie kwartalnego limitu wniosków: Aby uniknąć przeciążenia systemu i nierównomiernego rozłożenia popytu przez cały rok, program #naStart wprowadza kwartalne limity przyjmowania wniosków. Po osiągnięciu progu 15 tysięcy wniosków w danym kwartale, system tymczasowo zawiesza przyjmowanie nowych zgłoszeń do początku następnego kwartału. Limit do w 2024 – 35 000 wniosków.

Zróżnicowane dopłaty do kredytu w zależności od wielkości gospodarstwa domowego:

• Brak dzieci: obniżenie oprocentowania kredytu do 1,5%
• Jedno dziecko: obniżenie oprocentowania kredytu do 1%
•  Dwoje dzieci: obniżenie oprocentowania kredytu do 0,5%
• Tróje dzieci lub więcej, oraz większe gospodarstwo domowe: obniżenie oprocentowania kredytu do 0% oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Warunki dopłat w programie „Mieszkanie na start” opierają się na pierwszym progu podatkowym, ustalonym na poziomie 120 000 zł brutto rocznie. Dodatkowo, program przewiduje zmienne limity dochodów netto na miesiąc, dostosowane do wielkości gospodarstwa domowego:

• 1 osoba: 7 tys. zł netto
• 2 osoby: 13 tys. zł netto
• 3 osoby: 16 tys. zł netto
• 4 osoby: 19,5 tys. zł netto
• 5 osób lub więcej: 23 tys. zł netto

Przekroczenie limitów dochodowych w programie „Mieszkanie na start” nie wyklucza z niego, lecz powoduje obniżenie dopłaty; dla jednoosobowego gospodarstwa domowego obniżka wynosi 50 groszy za każdą złotówkę przekroczenia, a dla gospodarstw dwuosobowych lub większych – 25 groszy za każdą złotówkę.

Dopłaty do kredytu – mechanizm obliczeń dla przekroczenia progów:

• Dwuosobowe gospodarstwo: Przy kredycie 450 tys. zł (powyżej progu 400 tys. zł), dopłata liczone jak dla 400 tys. zł.
• Trzyosobowe gospodarstwo: Przy kredycie 600 tys. zł (powyżej progu 450 tys. zł), dopłata jak dla 450 tys. zł.

Dodatkowe zasady dla dużych miast:

• W przypadku zakupu mieszkania w mieście na prawach powiatu będącego stolicą województwa, +10% dla miast z wartością odtworzeniową 1m2 o 25% wyższą niż średnia krajowa (np. Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław). Dla dwuosobowego gospodarstwa progiem będzie 440 tys. zł.
• +20% dla miast z wartością odtworzeniową 1m2 o 50% wyższą (np. Warszawa). Dla dwuosobowego gospodarstwa progiem będzie 480 tys. zł.

Zróżnicowane dopłaty do kredytu

Program oferuje zmienne oprocentowanie kredytu, które jest dostosowane do wielkości gospodarstwa domowego. Osoby bez dzieci mogą liczyć na obniżenie oprocentowania kredytu do 1,5%, podczas gdy rodziny z trójką dzieci lub więcej mogą skorzystać z oprocentowania wynoszącego 0%. Takie zróżnicowanie ma na celu zachęcenie do zwiększania liczby dzieci w rodzinach, co wpływa na demograficzną przyszłość kraju.

Przy przekroczeniu określonych limitów dochodowych, wysokość dopłaty ulega zmniejszeniu, co jest mechanizmem zapobiegającym nadużyciom i promuje uczciwe wykorzystanie publicznych środków.

3. Ocena wpływu na rynek

Z jednej strony, program #naStart zwiększa dostępność mieszkań poprzez finansowe wsparcie dla kwalifikujących się rodzin i osób indywidualnych. Z drugiej strony, zwiększony popyt może prowadzić do wzrostu cen mieszkań, co już zostało zaobserwowane w przeszłości przy podobnych inicjatywach. Wysokie ceny mogą ograniczać dostępność mieszkań dla osób, które nie kwalifikują się do programu, zwiększając tym samym nierówności mieszkaniowe.

Limity wniosków kwartalnych mogą spowodować, że nie wszyscy uprawnieni beneficjenci będą mogli skorzystać z programu w pożądanym czasie. To może prowadzić do frustracji i poczucia niesprawiedliwości, szczególnie wśród osób, które potrzebują pilnych rozwiązań mieszkaniowych.

Różnice w cenach mieszkań między dużymi miastami a mniejszymi miejscowościami mogą prowadzić do nierówności w dostępności wsparcia oferowanego przez program. Mieszkańcy dużych aglomeracji, gdzie ceny są wyższe, mogą mieć trudności z zakupem mieszkania nawet przy wsparciu programu, podczas gdy w mniejszych miejscowościach wsparcie to może być więcej niż wystarczające.

Wprowadzenie programu dopłat do kredytów hipotecznych będzie miało różnorodny wpływ na ceny nieruchomości w Polsce. W niektórych obszarach, szczególnie w większych miastach, zauważalny będzie wzrost cen, co częściowo wynikało z zwiększonego popytu. Jednakże, w innych rejonach, gdzie dostępność mieszkań jest większa, wpływ programu na wzrost cen był mniej znaczący. Ten wzrost cen może stanowić wyzwanie dla celów programu, które zakładają dostępność mieszkań na przystępnych warunkach finansowych.

Choć z jednej strony program zwiększy dostępność finansowania, to z drugiej mógł przyczynić się do ograniczenia dostępności mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, ponieważ podaż nie zawsze nadążała za szybko rosnącym popytem.

Popularność programu „Bezpieczny kredyt 2%” wpłynęła na dynamikę rynku nieruchomości. Deweloperzy stają przed wyzwaniem – mimo wysokiego popytu, dostępność mieszkań, szczególnie w dużych miastach, pozostaje ograniczona. Zwiększenie liczby rozpoczynanych budów obserwuje się dopiero od niedawna, po znacznym spadku w 2022 i na początku 2023 roku. Trwałe funkcjonowanie programu dopłat do kredytu może zachęcić deweloperów do planowania długoterminowych inwestycji, co z kolei mogłoby pomóc zniwelować obecne dysproporcje między popytem a podażą.

Zapowiedź programu została pozytywnie przyjęte przez potencjalnych nabywców mieszkań, co przełożyło się na wzrost liczby zainteresowanych, szczególnie wśród młodych rodzin oraz osób, które po raz pierwszy zdecydowały się na zakup nieruchomości. Jednocześnie, pojawiają się obawy dotyczące możliwości utrzymania tak dynamicznego wzrostu popytu, co mogłoby prowadzić do przegrzania rynku. Program „Mieszkanie na start” 2024 przynosi zarówno możliwości, jak i wyzwania. Z jednej strony, dla wielu osób może stanowić istotne wsparcie, z drugiej jednak może nasilić różnice między popytem a podażą na rynku nieruchomości. Jedno jest pewne – inwestowanie w nieruchomości w obecnych warunkach.

4. Podsumowanie
Program „Mieszkanie na start” ma na celu wspieranie młodych Polaków i rodzin w zakupie ich pierwszych mieszkań na preferencyjnych warunkach. Wprowadzone ograniczenia, takie jak kwartalne limity wniosków, mają zarządzać popytem i unikać przeciążeń systemu, przy jednoczesnym dopasowaniu programu do aktualnych warunków ekonomicznych i demograficznych. Prognozy wpływu programu na rynek nieruchomości są mieszane; z jednej strony może on zwiększyć dostępność mieszkań, z drugiej zaś istnieje obawa, że intensyfikacja popytu może prowadzić do wzrostu cen i dalszego ograniczenia dostępności mieszkań, szczególnie w większych miastach. Czy program „Mieszkanie na start” stanie się skutecznym narzędziem w poprawie dostępności mieszkaniowej, czy też niezamierzenie napędzi machinę wzrostu cen na rynku nieruchomości?