Co wpływa na ceny nieruchomości?
Zakup pierwszego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji przed którymi stajemy w swoim życiu. Nic więc dziwnego, że chcemy dowiedzieć się jak najwięcej na temat rynku nieruchomości, zanim wybierzemy swoje pierwsze M. Portale internetowe przeganiają się w publikowaniu najbardziej aktualnych zestawień cen, a politycy zasypują nas obietnicami o wszelkiej maści programach i rozwiązaniach mających na celu ułatwienie zakupu nieruchomości. Taki natłok informacji może przytłoczyć. Szczególnie gdy nie dysponujemy wiedzą, która pozwoli nam na ich prawidłową interpretację. Od czego zatem zależą ceny na rynku nieruchomości?
Cykl koniunkturalny jest kluczowym pojęciem, które musimy poznać. Koniunktura to całościowe ujęcie wskaźników gospodarczych na podstawie których oceniać można stan danego kraju lub rynku. Za przykładowe wskaźniki posłużyć mogą obroty i zyski przedsiębiorstw, dynamika PKB czy poziom zatrudnienia. Wskaźniki te zależne są głównie od cykli koniunkturalnych, czyli powtarzalnych wahań koniunktury, które występują w kilkuletnich okresach. Należy jednak zaznaczyć, że powtarzalność nie oznacza w tym wypadku, że występują regularnie. Bardzo naiwnie byłoby oczekiwać, żę po pięciu latach złej koniunktury będziesz cieszyć się pięcioma latami na fali wznoszącej.
Jeśli będziesz uważnie śledzić sytuację na rynku nieruchomości, to szybko zobaczysz, że najważniejszym czynnikiem kształtującym ceny mieszkań jest popyt, czyli liczba domów i mieszkań, które klienci chcą i mogą kupić w danym okresie. W tej branży relacja między popytem a podażą ma szczególnie duże znaczenie. Osiągnięcie idealnej równowagi między liczbą dostępnych do zakupu nieruchomości a liczbą osób chętnych i będących w stanie je nabyć nie jest możliwe. Zmiany demograficzne i ruchy migracyjne sprawiają, że ciężko jest przewidzieć zapotrzebowanie na nowe lokale. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że stan gospodarki w danej chwili jest mocno związany z kondycją rynku finansowego. A to z kolei przekłada się na rynek nieruchomości. Możesz to dostrzec, gdy przeanalizujesz liczbę kredytów hipotecznych udzielanych na zakup nieruchomości (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym). W Polsce mamy wciąż do czynienia z niedoborem mieszkań, ale nie znaczy to, że deweloperzy będą zaczynać budowę nadmiernej liczby inwestycji, gdy coraz mniej osób jest w stanie otrzymać wystarczająco wysokie kredyty hipoteczne.
Wpływ na ceny mają mechanizmy wewnątrz gospodarki (prywatne inwestycje, polityka fiskalna i monetarna państwa). Z pewnością zauważasz, że za każdym razem, gdy rząd wprowadza w życie nowe programy mieszkaniowe, to wywiera w ten sposób wpływ zarówno na rynek nieruchomości, jak i kredytów. Znaczenie mają również czynniki zewnętrzne takie jak technologiczne innowacje, wojny i inne wydarzenia polityczne. Widzimy to doskonale na przykładzie wzrostu cen nieruchomości i najmu od początku wojny w Ukrainie.
Ekonomiści opracowali szereg modeli wyjaśniających przebieg cykli koniunkturalnych. Najpopularniejszy z nich składa się z czterech etapów. Omówimy je z perspektywy rynku nieruchomości. Pierwszym z nich jest faza kryzysu. Cechuje się ona zahamowaniem wzrostu cen i ograniczeniem kredytów inwestycyjnych. Drugim etapem jest faza depresji w trakcie której ceny zaczynają spadać ze względu na wysoką podaż przy niskim popycie. Faza ożywienia cechuje się powolnym wzrostem cen oraz wartości domów i mieszkań. Spowodowane jest to dużą podażą i rosnącym popytem. Kupując swoją nieruchomość na początku tej fazy masz największą szansę na atrakcyjną cenę. Ostatnia w naszym wyliczeniu jest faza rozkwitu, czyli szczytowy stan koniunktury. W tym okresie popyt powoli osiąga poziom podaży, a następnie go przewyższa. Wtedy ceny nieruchomości rosną.
W Twojej głowie z pewnością rodzi się pytanie – jak przewidzieć kiedy jedna faza przejdzie w kolejną? Czy niezbędna jest formalna edukacja w dziedzinie ekonomii, która pozwoli Ci na interpretację masy różnych wskaźników? Może nawet myślisz, że lepiej zdać się na swoją intuicję. Wbrew pozorom, sytuacja nie jest aż tak zagmatwana. Wystarczy, że będziesz świadomy tego jakie problemy występują w danej chwili w krajowej gospodarce i jakie mogą mieć konsekwencje. Wtedy zmiany na rynku nieruchomości i kredytów przestaną być czarną magią, a staną się ciągiem przewidywalnych wydarzeń na które będziesz w stanie odpowiednio zareagować.
