Rynek pierwotny mieszkań w Białymstoku – wyniki II kwartału 2026 r.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Białymstoku w II kw. 2026 r. biją rekordy, a liczba transakcji spada. Sprawdź najnowsze dane NBP i co oznaczają dla kupujących.

Drugi kwartał 2026 r. na białostockim rynku pierwotnym to połączenie dwóch przeciwstawnych trendów: rekordowo wysokich cen transakcyjnych przy jednoczesnym wyraźnym spadku liczby zawieranych transakcji. Średnia cena transakcyjna mieszkania wyniosła 10.926 zł/m² (najwyższy poziom w historii badania), a liczba transakcji była o ok. 26% niższa niż w poprzednim kwartale i o blisko 50% niższa niż rok wcześniej.

Ceny mieszkań – kolejny rekord

Według danych Narodowego Banku Polskiego (Oddział Okręgowy w Białymstoku), w II kw. 2026 r.:

• średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym w Białymstoku wyniosła 10.926 zł/m² – to wzrost o 2,6% względem I kw. 2026 r. i o 4,5% w skali roku,
• mediana ceny transakcyjnej osiągnęła 10.933 zł/m²,
• średnia cena ofertowa ukształtowała się na poziomie 12.006 zł/m² – nieznacznie niżej niż kwartał wcześniej (-1,4%), ale wciąż o 1,9% wyżej niż rok temu,
• mediana ceny ofertowej wyniosła 11.864 zł/m².

Warto zwrócić uwagę, że dynamika roczna cen ofertowych (101,9) jest najniższa od blisko dekady – oznacza to, że ceny ofertowe ustabilizowały się mocniej niż kiedykolwiek w ostatnich latach, mimo że pozostają na historycznie wysokich poziomach.

Ceny w podziale na wielkość mieszkania

Ceny transakcyjne różnią się w zależności od metrażu:

• mieszkania do 40 m²: 11.591 zł/m²
• mieszkania 41- 60 m²: 10.916 zł/m²
• mieszkania 61- 80 m²: 9.325 zł/m²
• mieszkania powyżej 80 m²: 12.251 zł/m²

Najniższe ceny za m² notowane są w segmencie mieszkań 61- 80 m², a najwyższe w największych lokalach powyżej 80 m², co jest typowym zjawiskiem na rynku (mniejsze i największe mieszkania zwykle mają wyższą cenę jednostkową niż segment środkowy).

Co to oznacza dla kupujących?

1. Ceny prawdopodobnie nie spadną gwałtownie – stabilizacja cen ofertowych przy rosnących cenach transakcyjnych sugeruje, że deweloperzy nie mają presji na obniżki.
2. Mniejsza konkurencja o mieszkania – spadek liczby transakcji może oznaczać nieco większe pole do negocjacji warunków zakupu.
3. Najbardziej poszukiwany segment (2-3 pokoje, 41- 60 m²) pozostaje najbardziej konkurencyjny cenowo i może szybciej znikać z oferty.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy ceny mieszkań w Białymstoku rosną w 2026 roku? Tak. Średnia cena transakcyjna w II kw. 2026 r. wzrosła o 2,6% kw/kw i o 4,5% r/r, osiągając rekordowy poziom 10.926 zł/m².

Dlaczego liczba transakcji spada, skoro ceny rosną? To efekt dopasowywania się rynku do warunków finansowania – wyższe raty kredytowe i ograniczona zdolność kredytowa części kupujących ograniczają liczbę zawieranych transakcji, mimo że osoby finalizujące zakup akceptują wyższe ceny.

Jakie mieszkania są najczęściej kupowane w Białymstoku? Najwięcej transakcji dotyczy mieszkań 3-pokojowych (43%) o powierzchni 41- 60 m² (54% transakcji).

Czy warto kupować mieszkanie teraz, czy czekać na spadek cen? Dane nie wskazują na istotny spadek cen w najbliższym czasie – ceny ofertowe ustabilizowały się na wysokim poziomie, a ceny transakcyjne rosną. Decyzja zależy jednak od indywidualnej sytuacji finansowej kupującego.

Podsumowanie

II kwartał 2026 r. na białostockim rynku pierwotnym to czas rekordowych cen przy mniejszej liczbie transakcji. Rynek wyraźnie się stabilizuje cenowo, choć aktywność transakcyjna pozostaje wyraźnie niższa niż rok temu.

Szukasz mieszkania w Białymstoku i chcesz wiedzieć, które oferty najlepiej odpowiadają aktualnym trendom rynkowym? Skontaktuj się z naszymi Doradcami Developergo – pomożemy Ci znaleźć mieszkanie dopasowane do Twoich potrzeb i budżetu.

Marta Sot, Doradca ds. Nieruchomości, z Developergo komentuje to tak: „Rynek w Białymstoku wyraźnie się zmienia. Coraz częściej rozmawiam z Klientami, którzy mają realny budżet i zdolność kredytową, ale wolą poczekać na 'to jedno, idealne’ mieszkanie stąd mniejsza liczba transakcji przy rosnących cenach. Dla kupujących to dobry moment, żeby nie spieszyć się z decyzją i negocjować warunki, zwłaszcza przy mieszkaniach, które dłużej wiszą w ofercie. Deweloperzy widzą spadek popytu i są dziś bardziej skłonni do rozmowy o rabatach, dodatkach czy elastycznym harmonogramie płatności niż jeszcze rok temu.”

Źródło danych: Narodowy Bank Polski, Oddział Okręgowy w Białymstoku, „Pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku w II kw. 2026 r.”