Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2022 roku na podstawie raportu NBP.

Ceny nieruchomości mieszkalnych w 2022 roku.

W 2022 roku ceny nieruchomości mieszkaniowych kontynuowały wzrost, choć tempo tego wzrostu było mniejsze niż w roku 2021. Powolnienie wzrostu cen było spowodowane m.in. ograniczonym popytem i zmniejszonymi możliwościami finansowymi gospodarstw domowych. Koszty produkcji mieszkań rosły, a podaż lokali spadała. Dane z I kwartału 2023 roku potwierdzają te obserwacje.

W dziesięciu głównych miastach Polski, ceny mieszkań na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Ceny transakcyjne wzrastały wolniej na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Różnice w cenach częściowo wynikały z wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach i cen mieszkań nowych wprowadzanych przez deweloperów.

Dla sześciu głównych miast w 2022 r., kwartalne wzrosty cen ofertowych na rynku pierwotnym oscylowały w przedziale 9,5% – 15,6%, podczas gdy na rynku wtórnym było to od 7,1% do 18,4%.

Na warszawskim rynku pierwotnym, ceny transakcyjne rosły szybciej niż ceny ofertowe. Jednak w I kw. 2023 r. wzrost cen ofertowych był znacznie wyższy w porównaniu z cenami transakcyjnymi. Wzrosty cen transakcyjnych były także obserwowane na warszawskim rynku wtórnym, gdzie przewyższały one wzrosty cen ofertowych.

Generalnie, ceny na rynkach pierwotnych były bardziej zbliżone do siebie w porównaniu z rynkami wtórnymi, gdzie ceny ofertowe były wyższe. Nowe mieszkania są droższe od używanych. Również w 2022 r. na rynku najmu w Warszawie i innych miastach obserwowano znaczące wzrosty stawek czynszów. Może to być związane z migracją ludności spowodowaną konfliktem na Ukrainie oraz trudnościami w dostępie do mieszkań własnościowych spowodowanymi wzrostem kosztów kredytu.

W jakiej fazie cyklu znajduje się rynek nieruchomości?

Rynek nieruchomości charakteryzuje się cyklicznością, gdzie kluczowym czynnikiem oceny jest faza cyklu, mierzona na przykład przez liczbę sprzedanych mieszkań. W sektorze komercyjnym wskaźnikami są wielkość sprzedaży oraz dynamika cen. Inne wskaźniki monitorujące rynek bazują na cenach mieszkań, czynszach i akcji kredytowej.

W latach 2020-2022 rynek nieruchomości mieszkaniowych doświadczył znaczących szoków związanych z pandemią COVID-19 oraz wojną na Ukrainie. Te wydarzenia wpłynęły na wzrost inflacji oraz koszty kredytu, co spowodowało spadek sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2022 r.

Od 2013 roku polski sektor nieruchomości zaczął rozwijać się dzięki korzystnej koniunkturze gospodarczej i stymulującej polityce monetarnej. Jednak od 2018 roku pojawiły się napięcia inflacyjne i braki w sektorze budownictwa.

W 2020 roku rynek nieruchomości odnotował silne odbicie popytu, zwłaszcza kredytowego, napędzane reakcją na pandemię oraz wzrostem inflacji. Jednakże wojna rosyjsko-ukraińska w 2022 roku przyniosła kolejne trudności, prowadząc do wzrostu inflacji i spadku popytu oraz sprzedaży mieszkań.

W związku z tym deweloperzy zaczęli dostosowywać swoją działalność, racjonując kontrakty budowlane. Ta sytuacja utrzymywała się do początku 2023 roku.

Rynek komercyjny w 2022 roku

W 2022 roku, w miarę stopniowego powrotu do pracy w biurach, odnotowano wzrost czynszów umownych dla budynków biurowych klasy A w Warszawie oraz siedmiu mniejszych miastach, podczas gdy w innych dużych miastach pozostały one stabilne. W stolicy czynsze te osiągały wartość 20-21 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Dla innych miast wojewódzkich były to kwoty w przedziale 12-14 euro/mkw./m-c. Czynsze dla biurowców klasy B również zanotowały niewielki wzrost. Tymczasem na rynku najmu powierzchni w centrach handlowych obserwowano stabilizację czynszów, co wskazuje na ożywienie sektora handlowego po okresie pandemii.

Indeks cen wskazuje na wzrosty czynszów w Warszawie, stabilność w Trójmieście oraz niewielki spadek w Poznaniu. Trzeba podkreślić, że umowy najmu są często wieloletnie, więc ewentualne zmiany w nowo podpisywanych kontraktach mają ograniczony wpływ na aktualne średnie czynsze.

Na rynku indywidualnych lokali usługowo-handlowych oraz małych lokali biurowych zauważono wzrost aktywności kupujących. Skutkowało to wzrostem cen, co potwierdzają rosnące mediany cen ofertowych na głównych rynkach. Ceny tych mniejszych nieruchomości komercyjnych podążają ścieżką zbliżoną do nieruchomości mieszkaniowych, ponieważ stanowią one atrakcyjną alternatywę dla inwestorów, którzy rozważają inwestycje w mieszkania na wynajem.

W 2022 roku rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zanotowano niewielki wzrost wartości inwestycji, osiągając 5,2 mld euro. Tak jak w poprzednim roku, największe inwestycje miały miejsce w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych. Wielu inwestorów decydowało się na zakup istniejących już budynków lub całych portfeli nieruchomości. Choć przeważającą część rynku stanowili inwestorzy zagraniczni, nie daje to pełnego obrazu własności nieruchomości w kraju.

Rosnące koszty finansowania oraz różnorodne oczekiwania wobec różnych rodzajów nieruchomości wpłynęły na stabilizację czy nawet spadek cen transakcyjnych. Wzrost stóp procentowych w strefie euro mógłby zagrozić rentownością niektórych projektów, co z kolei mogłoby zwiększyć liczbę nieruchomości na sprzedaż, obniżając ich ceny i wpływając negatywnie na banki.

Analiza cen transakcyjnych jest skomplikowana, ze względu na sprzedaż całych portfeli nieruchomości i różnorodność obiektów. W 2022 roku rynek biurowy w Warszawie oraz rynek handlowy w Polsce były stabilne, chociaż ogólnie rynek biurowy w Polsce zanotował nieznaczny spadek.

Mimo to, inwestorzy wciąż są zainteresowani budową nowych powierzchni biurowych i magazynowych w Polsce, motywowani stałym wzrostem gospodarczym, korzystnym oprocentowaniem kredytów oraz wyższymi stopami zwrotu w porównaniu z innymi krajami. Nowoczesne biurowce mogą wywierać presję na starsze budynki, prowadząc do potencjalnych strat wśród inwestorów, choć ryzyko to nie dotyka krajowego sektora bankowego, z racji dominującego finansowania przez banki zagraniczne.

Skutki Pandemii i Konfliktu na Ukrainie na Polskim Rynku Nieruchomości w 2022 r.

Pandemia COVID-19 znacząco wpłynęła na rynki na całym świecie, a polski rynek nieruchomości nie był wyjątkiem. Sytuację dodatkowo skomplikowało zaognienie sytuacji politycznej na Ukrainie w lutym 2022 r. Oto podsumowanie wpływu tych wydarzeń na polski sektor nieruchomości:

Skutki Pandemii i Wsparcie Gospodarki

W 2020 roku pandemia wywołała silne obawy dotyczące zdrowia publicznego i niestabilności ekonomicznej. Reakcją na te wyzwania była początkowa znacząca redukcja popytu mieszkaniowego. Jednak dzięki znacznemu wsparciu dla gospodarki w postaci polityki fiskalnej i pieniężnej oraz zmniejszeniu się niepewności, popyt mieszkaniowy, szczególnie oparty na kredytach, wzrósł w 2021 roku.

Konsekwencje Wojny na Ukrainie

Niepewność spowodowana agresją Rosji na Ukrainę wpłynęła na popyt i podaż na rynku nieruchomości. Kryzys ten wprowadził nowe zawirowania ekonomiczne, w tym wzrost inflacji. Koszty finansowania zakupu mieszkań wzrosły, co wpłynęło na ograniczenie popytu na kredyty mieszkaniowe oraz sprzedaż mieszkań. Mimo to, ceny mieszkań wzrosły, napędzane przez wzrost cen energii, terenów, materiałów budowlanych oraz robocizny.

Kluczowe Obserwacje z 2022 r.:

• Wartość Rynku Nieruchomości: Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wzrosła do około 6,5 bln zł na koniec 2022 r., co stanowi wzrost w porównaniu do 5,8 bln zł w 2021 r.
• Poprawa Sytuacji Mieszkaniowej: W 2022 r. zanotowano pozytywne zmiany w zakresie dostępności mieszkań dla obywateli. Liczba mieszkań w zasobie na 1000 mieszkańców wzrosła, a przeciętna liczba osób mieszcząca się w jednym mieszkaniu spadła.
• Ceny Mieszkań: W 2022 r. ceny mieszkań wzrosły, zwłaszcza w największych miastach, mimo mniejszego popytu.
• Rynek Najmu: Wzrost popytu na mieszkania na wynajem prowadził do znacznych wzrostów czynszów, napędzanych m.in. przez powrót studentów na uczelnie i migrację obywateli Ukrainy.
• Sprzedaż Mieszkań: W 2022 r. zaobserwowano spadek sprzedaży mieszkań o około 35 tys. lokali w porównaniu z poprzednimi latami.

Wnioski

Pandemia COVID-19 oraz konflikt na Ukrainie wywarły istotny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce w 2022 r. Skomplikowana sytuacja gospodarcza, polityczna i zdrowotna wpłynęła zarówno na popyt, jak i podaż, co miało długotrwałe skutki dla sektora. Mimo tych wyzwań, obserwujemy również pewne pozytywne trendy, takie jak poprawa sytuacji mieszkaniowej i wzrost wartości rynku nieruchomości. Jakkolwiek przyszłość jest niepewna, ważne jest, aby inwestorzy, deweloperzy i rząd monitorowali sytuację i dostosowywali się do zmieniających się warunków