RYNEK DEWELOPERSKI W POLSCE – rok 2022 i perspektywy

Analiza sektora deweloperskiego w Polsce w 2022 roku wg NBP

Podstawą analizy sektora deweloperskiego jest zrozumienie opłacalności produkcji budowlanej. Kluczową kwestią jest monitorowanie cen i kosztów związanych z produkcją budowlaną, w tym kosztów pracy, kapitału, ziemi oraz innych czynników. Narodowy Bank Polski (NBP) już od 2006 roku bazuje w swoich analizach na kosztorysach firmy Sekocenbud oraz na specyficznym modelu budynku wielorodzinnego.

Znaczące dynamiki kosztów budowy, w tym robocizny i materiałów, zostały zaobserwowane w 2022 roku. Na tle rosnących kosztów, stopy zwrotu z projektów deweloperskich w tym roku odnotowały spadek. Kluczowe jest także zrozumienie, że rzeczywiste stopy zwrotu firm deweloperskich mogą różnić się od prognozowanych dla konkretnych projektów.

Jednakże, kluczową kwestią w 2022 roku była struktura popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. W czwartym kwartale tego roku zauważalny był spadek zysku deweloperskiego w największych miastach Polski. Rynek nadal skupiał się na mniejszych metrażach mieszkań, które były bardziej atrakcyjne dla inwestorów i klientów indywidualnych.

W 2022 roku nastąpił spadek w sprzedaży mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie czas wyprzedaży się wydłużył. Ciekawym zjawiskiem jest fakt, że mimo spadku sprzedaży, oferta gotowych mieszkań na rynku wzrosła w drugiej połowie 2022 roku. Zmniejszyła się natomiast liczba mieszkań w trakcie budowy w stosunku do sprzedaży, co wskazuje na słabsze dostosowanie podaży do bieżących potrzeb rynku.

Równowaga na rynku mieszkaniowym w dużej mierze zależy od budownictwa mieszkaniowego, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Struktura tego budownictwa w Polsce pozostaje stabilna od lat 90. XX wieku. W większych miastach przeważa budownictwo deweloperskie, a jego udział stale rośnie, osiągając nowy szczyt w 2022 roku.

Podsumowując, 2022 rok był wyjątkowo dynamiczny dla sektora deweloperskiego w Polsce. Odnotowano wiele zmian w zakresie kosztów, popytu i podaży, które wymagają uwzględnienia przez inwestorów, deweloperów i decydentów.

Badanie stanu w 2022 roku i perspektyw sektora deweloperskiego (źródło NBP)

Rok 2022 stanowił dla rynku deweloperskiego wyzwanie. Mimo spadku popytu, wiele firm zachowało dobrą kondycję ekonomiczną, ale niepokoje budzą rosnące koszty i trudności z finansowaniem. W kolejnych latach rynek będzie musiał dostosować się do tych nowych warunków. Badania NBP są tutaj cennym narzędziem, które pozwala na wczesne zidentyfikowanie trendów i reagowanie na nie.

Kluczowe wnioski z badania:

• Popyt i podaż: W 2022 roku zanotowano znaczące załamanie popytu na nieruchomości mieszkaniowe przy jednoczesnym wzroście kosztów budowy. To stawiało branżę w trudnej sytuacji, z ryzykiem dla wielu podmiotów działających na rynku.
• Sprzedaż: Po rekordowych wynikach w poprzednich latach, 2022 przyniósł istotny spadek kontraktacji. Jest to efekt zaostrzonych warunków udzielania kredytów oraz niepewnej sytuacji geopolitycznej.
• Kondycja deweloperów: Mimo spadku sprzedaży, większość deweloperów kończy 2022 rok w dobrej kondycji ekonomicznej, ale widoczna jest tendencja do pogorszenia, zwłaszcza wśród mniejszych podmiotów.
• Struktura rynku: Rynek zdominowany jest przez małych deweloperów, czyli tych, którzy sprzedają rocznie poniżej 100 mieszkań.
• Perspektywy: Dla 2023 roku większość deweloperów nie przewiduje zmian w swojej sytuacji ekonomicznej. Kluczowe wyzwania to problemy z finansowaniem nabywców oraz rosnące koszty budowy.

Finansowanie i rentowność projektów – Wnioski na podstawie badań ankietowych NBP:

• W 2022 roku utrzymał się spadkowy trend w zakresie zadłużenia z tytułu kredytów bankowych. 33% ankietowanych deweloperów nie posiadało kredytu bankowego, co stanowi wzrost w stosunku do trzech poprzednich lat.
• 63% deweloperów nie ubiegało się o środki bankowe w 2022 roku.
• 12% deweloperów odmówiono kredytu, głównie z powodu osłabienia popytu na rynku mieszkaniowym.
• W 2023 roku, głównie duże firmy planowały ubiegać się o kredyt deweloperski.
• W 2022 roku, 62% deweloperów zanotowało spadek rentowności sprzedaży w porównaniu do 21% w 2021 roku.
• Małe firmy deweloperskie doświadczyły większego spadku rentowności niż średnie i duże firmy.
• Deweloperzy przewidują dla rynku mieszkaniowego w 2023 roku niekorzystne warunki, z 48% oczekujących spadek rentowności.
• Zmieniły się preferencje nabywców, z większym zainteresowaniem w inwestowanie w mieszkania o wyższym standardzie w atrakcyjnych lokalizacjach.
• Kupujący coraz częściej preferowali płatność gotówką, a udział transakcji finansowanych kredytem bankowym spadł do 40% w 2022 r.
• Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 13% w 2022 r. w porównaniu do roku 2021.
• W drugiej połowie 2022 r. wiele cen mieszkań zostało zamrożonych z powodu niskiego popytu i rosnących kosztów budowy.
• Niektórzy deweloperzy rozważali indeksację cen mieszkań w umowach z klientami.

Planowanie przestrzenne

Dostępność gruntów ma kluczowe znaczenie dla inwestycji budowlanych i rozwoju rynku nieruchomości. W Polsce na koniec 2022 r. 32,3% powierzchni kraju było objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), wzrost o 0,6 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim rokiem. Województwa śląskie, małopolskie i dolnośląskie miały największe pokrycie planistyczne, podczas gdy województwa kujawsko-pomorskie, podkarpackie i lubuskie miały najmniejsze. W 2022 r. dla miast na prawach powiatu sporządzono 7 546 MPZP. W największych miastach, takich jak Kraków, Sopot czy Gdańsk, powierzchnia objęta MPZP była znacząco większa niż w innych. Średnio, MPZP stanowiły 46,3% powierzchni miast. Koszty i złożoność procedur są głównymi barierami w sporządzaniu nowych planów.