Budowa dobiegła końca, a deweloper przekazał nam już mieszkanie, oznacza to że proces zakupu naszej nieruchomości dobiega końca. Ostatnią rzeczą którą musimy zrobić jest podpisanie umowy ostatecznej/przyrzeczonej.

Co to jest umowa ostateczna sprzedaży mieszkania?

Umowa, na mocy której deweloper przenosi własność mieszkania (lokalu) na kupującego nazywana jest „umową przyrzeczoną” albo „umową ostateczną”. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Z momentem jej podpisania wszystkie prawa i obowiązki związane z lokalem mieszkalnym przechodzą na kupującego. Treść umowy ostatecznej jest powiązana z treścią umowy deweloperskiej.

W umowie ostatecznej następuje również:

• wyodrębnienie własności lokalu oraz założenie dla niego księgi wieczystej;
• określenie udziału mieszkania w nieruchomości wspólnej, czyli w budynku i gruncie (dzięki temu mamy prawo do decydowania nie tylko w własnym mieszaniu ale również o terenach wspólnych);
• ustanowienie hipoteki na rzecz banku (jeżeli nieruchomość jest finansowana z kredytu).

6 rzeczy które muszą znaleźć się w umowie ostatecznej.

1. postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej;
2. opis stanu prawnego przedmiotu umowy;
3. opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu;
4. rozliczenie wszelkich kwot wnoszonych przez nabywcę na etapie budowy;
5. ustalenia związane z rękojmią lub gwarancją;
6. zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej.

Formalności załatwi notariusz.

Do umowy sprzedaży mieszkania powinien być dołączony wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla nabywanego lokalu. Wniosek ten składany jest przez notariusza w sądzie. Na życzenie klienta notariusz może złożyć także wniosek o wpis hipoteki obciążającej mieszkanie, jeżeli było ono nabyte na kredyt. Jeżeli klient nie chce skorzystać z usług notariusza, wniosek o wpis hipoteki będzie musiał złożyć osobiście.

Ile kosztuje umowa ostateczna?

Koszty umowy ostatecznej pokrywa w całości kupujący. Na wysokość opłaty, tak jak w przypadku umowy deweloperskiej, wpływ ma wartość mieszkania.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie, w którym deweloper wyodrębni i przeniesie prawo własności do pierwszego lokalu na nabywcę. Dopóki wszystkie mieszkania z danego budynku nie są sprzedane wspólnotę tworzą deweloper oraz właściciele mieszkań. Udział dewelopera zmniejsza się z każdym przeniesieniem praw do lokalu na nowego nabywcę. Po sprzedaży wszystkich nieruchomości w budynku władzę nad nim w pełni sprawują mieszkańcy. To oni też decydują o tym kto w przyszłości będzie zarządzał budynkiem. W praktyce mieszkańcy wspólnot mieszkaniowych mają dużo większy wpływ na to co dzieje się z ich budynkiem oraz terenem do niego należącym niż osoby mieszkające w budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowej. Mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej zazwyczaj wiąże się też z mniejszymi kosztami administracyjnymi (czynszem).