Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Wśród większości osób planujących zakup mieszkania panuje przekonanie, że nieruchomości kupowane z „drugiej ręki” są zdecydowanie tańsze od tych sprzedawanych przez deweloperów a na te drugie stać tylko osoby zamożne. Czy aby na pewno? Na prostym przykładzie postaram się przybliżyć realny koszt zakupu mieszkania zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Żeby taka analiza miała sens należy porównać mieszkania o tych samych parametrach tj. lokalizacja, metraż, liczba pokoi, piętro, forma prawna (własność lub spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu) oraz materiał, z którego wybudowano blok.

Przeszukując portale ogłoszeniowe oraz strony internetowe deweloperów trafiłem na, wg mnie bardzo zbliżone oferty i to właśnie one posłużą do wyliczeń. Oba mieszkania są 3 pokojowe, mają po 55 m2, znajdują się na pierwszym piętrze w blokach z cegły i nabywca ma do nich pełne prawo własności. Oczywiście różnią się rokiem budowy o ponad 30 lat 🙂 Sprzedający nieruchomość na rynku wtórnym deklaruje, że nie wymaga ona dodatkowych nakładów finansowych (po remoncie) co widać na załączonych zdjęciach oraz że czynsz wynosi 500 zł miesięcznie. Kwota jaką chce uzyskać to niespełna 280 tys zł. Zakładając, że jesteśmy zdecydowanymi klientami możemy liczyć na negocjacje rzędu 5% co daje nam cenę zakupu 266 tys zł (do okrągłego rachunku przyjmijmy 265 tys). Tak się składa, że w bliskiej okolicy deweloper buduje nowy blok, w którym oferuje mieszkanie 3 pokojowe o powierzchni 55 m2 na pierwszym piętrze. Cena zaproponowana na stronie internetowej wynosi 260 tys zł i oczywiście możemy negocjować. Żeby było sprawiedliwie uzyskujemy te same 5% co w pierwszym przypadku i kupujemy nieruchomość za 247 tys zł (powiedzmy 245 tys). Czynsz nie powinien być wyższy niż 6 zł za metr kwadratowy czyli 330 zł. W tym momencie okazuje się że jest taniej. Aha, zapomniałem że kupiliśmy gołe ściany, na które wypadałoby coś położyć. Ile to kosztuje? Wszystko zależy od tego jak hojnie zainwestujemy w materiały i ekipę budowlaną. Wartość, jaka się pojawia w rozmowach z klientami, którzy są już po tym zabiegu to około 1000 zł za metr kwadratowy więc dokładamy 55 tys zł i w tym momencie wydaliśmy okrągłe 300 tys zł. Koniec? Absolutnie nie. W obu przypadkach do transakcji zakupu musi dojść w obecności notariusza. Jeżeli zdecydowaliśmy się na rynek wtórny to koszt tej operacji wyniesie ok 7500 zł (w tym podatek od czynności cywilnoprawnych PCC 2% od ceny zakupu czyli 5300 zł). Przy zakupie od dewelopera podatek PCC nie jest pobierany gdyż jest on płatnikiem podatku VAT i koszt aktu notarialnego spada do ok 2500 zł. W związku z tym, że nie jesteśmy w posiadaniu całej kwoty na zakup mieszkania a mamy jedynie 20%, korzystamy z kredytu hipotecznego i spłacamy go przez najbliższe 30 lat. Warto w tym miejscu wspomnieć, że możemy wziąć kredyt również na wykończenie a wkład własny liczony będzie od całkowitego kosztu. Bank za udzielenie kredytu pobierze od nas 2% od przyznanej kwoty i doliczy do tego koszt oszacowania wartości nieruchomości w wysokości 200 zł. Nie pozostaje nam nic innego jak nasz nowy zakup ubezpieczyć (polisa odnawiana co rok) i płacić podatek od gruntu, na którym stoi blok. Zobaczmy co wyszło.

Jak widać teoria, o której pisałem na początku nie ma potwierdzenia w wyliczeniach. Nie dość, że przez okres 30 lat wydamy 13 tys zł więcej na mieszkanie z rynku wtórnego to jeszcze będziemy po tym czasie właścicielami ponad półwiecznej nieruchomości, z którą możemy mieć problem przy sprzedaży. Oczywiście powyższa analiza nie tyczy się wszystkich mieszkań natomiast pokazuje co należy wziąć pod uwagę decydując się na zakup nieruchomości.

Autor: Piotr Łapiński, tel. +48 669 706 927.